Receita Federal exclui isenção de IR sobre ganho de capital em venda de imóvel quitada com empréstimo entre particulares

Em 5 de agosto de 2026, a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil publicou a Solução de Consulta nº 2.003, que interpreta a isenção de imposto de renda sobre ganho de capital na alienação de imóvel residencial prevista no art. 39 da Lei nº 11.196/2005.

O ato esclarece que a isenção não se aplica quando o alienante adquiriu o imóvel à vista e a dívida a ser quitada com o produto da venda decorre de empréstimo entre particulares. Mesmo que os recursos desse empréstimo tenham sido usados na aquisição do imóvel, a isenção é negada porque a dívida não está diretamente ligada ao instrumento de aquisição do bem.

Para que a isenção seja válida, a dívida quitada deve estar relacionada com a própria aquisição a prazo ou com a prestação do imóvel residencial já possuído pelo alienante.

A decisão tem fundamento no art. 39 da Lei nº 11.196/2005 e no inciso III do § 10 do art. 2º da Instrução Normativa RFB nº 599/2005, e está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 14, de 19 de fevereiro de 2025. Como solução de consulta vinculada, seu entendimento tem repercussão nacional, aplicável a contribuintes pessoa física que vendem imóveis residenciais.