Ministério das Cidades regulamenta captação via debêntures com benefícios fiscais para projetos de habitação social

O Ministério das Cidades publicou, no Diário Oficial da União de 7 de agosto de 2026, a Portaria MCID nº 984, de 6 de agosto de 2026, assinada pelo ministro Antônio Vladimir Moura Lima. A norma regulamenta os critérios e condições complementares para o enquadramento e acompanhamento de projetos de investimento prioritários na área de Habitação Social, para fins de emissão de debêntures com benefícios fiscais previstos na Lei nº 12.431/2011 (debêntures incentivadas, com isenção de imposto de renda para investidores pessoas físicas) e na Lei nº 14.801/2024 (debêntures de infraestrutura, com benefícios fiscais para os emissores). A portaria opera no marco regulatório do Decreto nº 11.964, de 26 de março de 2024, que unificou as regras de enquadramento de projetos prioritários de infraestrutura para captação no mercado de capitais.

Subsetores prioritários

A norma define cinco subsetores prioritários de habitação social (Art. 5º):

1. Provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou restauradas, em áreas urbanas ou rurais;
2. Provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou restauradas, em áreas urbanas ou rurais;
3. Fomento à criação de mercados de locação social de imóveis em áreas urbanas;
4. Provisão de lotes urbanizados destinados ao provimento de unidades habitacionais, podendo incluir aquisição de terrenos, estudos, projetos de engenharia e infraestrutura necessária à urbanização;
5. Intervenções acessórias direta ou indiretamente relacionadas a projetos de habitação social, incluindo requalificação urbana, infraestrutura urbana e implantação de equipamentos públicos, desde que diretamente vinculadas ao empreendimento habitacional.

Requisitos de enquadramento

Os projetos devem ser aprovados previamente pelo Ministério das Cidades e implementados exclusivamente por meio de parcerias público‑privadas (PPPs) (Art. 6º). Os recursos captados por emissão de valores mobiliários com benefícios fiscais não podem superar o montante total das despesas de capital do projeto, incluindo as intervenções acessórias (Art. 7º). As despesas de outorga dos empreendimentos também integram o projeto de investimento (Art. 5º, §2º).

Procedimento de análise

O cadastramento é feito na Secretaria Nacional de Habitação por meio de formulário específico, com documentação detalhada que inclui CNPJ, subsetor de enquadramento, objeto, benefícios sociais ou ambientais, prazos, volumes de recursos e indicação do contrato de PPP (Art. 8º). O enquadramento observa o objeto predominante do investimento (Art. 10). O Ministério tem prazo máximo de 90 dias para concluir a análise, contados a partir do envio da documentação completa (Art. 11). A aprovação se formaliza com a publicação de portaria do ministro no DOU (Art. 12).

Após a aprovação, o titular tem dois anos para emitir os valores mobiliários, prazo prorrogável por igual período mediante autorização da Secretaria Nacional de Habitação, com pedido feito com antecedência mínima de 30 dias do vencimento (Art. 12, §1º e §2º).

Acompanhamento e prestação de contas

A portaria impõe obrigações periódicas de prestação de contas (Art. 13):

• Relatório anual até 30 de abril do exercício seguinte, com quadro de usos e fontes do projeto;
• Relatório final em até 90 dias após a utilização total dos recursos captados;
• Comunicação de alterações no projeto — inclusive de prazo, desistência ou conclusão — em até 60 dias;
• Comunicação de alterações na estrutura societária do titular, mediante formulário específico.

A Secretaria Nacional de Habitação poderá, a qualquer momento, solicitar informações adicionais sobre a execução física e financeira do empreendimento — incluindo registros fotográficos, indicadores de entraves, questões ambientais, titularidade da área, processos licitatórios e pendências jurídicas — e realizar visitas in loco (Arts. 13, §4º e 15). O Agente Fiduciário nomeado na escritura de emissão também deve enviar anualmente à Secretaria cópia do relatório previsto na Resolução CVM nº 17/2021, até o encerramento do primeiro quadrimestre (Art. 17).

Se o instrumento de delegação da PPP terminar antecipadamente, o projeto perde o status de prioritário, sem prejuízo do benefício fiscal já apurado até essa data (Art. 13, §5º). Aditamentos ao escopo do projeto exigem aceite da Secretaria, condicionado à previsão no contrato ou autorização do órgão regulador (Art. 18).

Revogação e vigência

A portaria revoga a Portaria MCID nº 699, de 11 de julho de 2025 (Art. 20), que regulamentava o enquadramento de projetos prioritários tanto em habitação social quanto em requalificação urbana. A nova norma restringe o foco à habitação social — a requalificação urbana permanece mencionada apenas como intervenção acessória vinculada a empreendimentos habitacionais, e não mais como setor autônomo. A portaria entra em vigor na data de sua publicação (Art. 21).