SEÇÃO IV - EXEMPLO
COM REDUÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4. Considerando
que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 reduziu de R$1
milhão para R$800 mil, se, nessa mesma data, o saldo devedor da OP1 for de R$400
mil, a apuração do valor máximo da OP2 deve considerar as seguintes condições e
aspectos:
a) se
utilizada a extensão da garantia original, a soma do saldo devedor da OP1 e do
valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da
OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplica quando utilizada a alienação
fiduciária da propriedade superveniente;
b) o limite
de cota de crédito aplicável ao conjunto de operações que compartilham o mesmo
imóvel como garantia é de 60%, e, portanto, o valor máximo da OP2 será de R$80
mil (60% x 800.000 – 400.000 = 80.000);
c) uma vez
que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal de contratação da OP2
deve ser menor ou igual a R$480 mil em razão do limite de cota de crédito
aplicável, a modalidade de compartilhamento de garantia não impacta o valor
máximo a ser contratado na OP2; e
d) a cota de
crédito efetiva máxima, qualquer que seja a modalidade de compartilhamento de
garantia, será igual a 60%, haja vista que (400.000 + 80.000)/800.000 = 0,6.
NOTA
53/2026 – BCB/DENOR, DE 27 DE JANEIRO DE 2026
Fundamenta
proposta de edição de instrução normativa que esclarece acerca das condições a
serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que
compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Senhor Chefe
do Denor,
1. A
presente Nota fundamenta proposta de edição de
instrução normativa pelo Departamento de Regulação do Sistema Financeiro
(Denor), no uso da atribuição que lhe confere o art. 23, inciso I, alínea
"a", do Regimento Interno do Banco Central do Brasil, anexo à
Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023.
2. A Resolução nº
4.676, de 31 de julho de 2018,
que dispõe sobre as condições gerais e os critérios para contratação de crédito
imobiliário, estabelece, em seu art. 6º, regras sobre os limites de cota de
crédito que devem ser observadas pelas instituições reguladas por este Banco
Central. A cota de crédito é o percentual resultante da razão entre o valor
nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas
acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da
contratação.
3. Em
virtude da edição da Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, que instituiu no
arcabouço legal brasileiro as figuras da extensão da alienação fiduciária, da
extensão da hipoteca e da alienação fiduciária da propriedade superveniente, as
quais possibilitam o compartilhamento de garantias por mais de uma operação de
crédito, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução CMN nº 5.197, de 19
de dezembro de 2024, promovendo ajustes na Resolução nº 4.676, de 2018, em especial
no que se refere aos
limites de cota de crédito a serem observados pelas instituições de crédito,
haja vista que esses limites foram estabelecidos originalmente sob a premissa
de que a alienação fiduciária somente poderia ser utilizada como garantia de
obrigação única.
4. Com
os aprimoramentos promovidos, que entraram em vigor em 1º de julho de 2025, na
hipótese de um mesmo imóvel dado em garantia em mais de uma operação de
crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos
devedores das operações já garantidas e o valor da avaliação do imóvel dado em
garantia na data de contratação da nova operação não poderia ser superior ao
limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante. A operação
predominante, nos termos estabelecidos pela Resolução CMN nº 5.197, de 2024, era
a que possuía, na referida data, o maior valor entre o valor nominal da nova
operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas.
5. Em
razão de questionamentos realizados por instituições de crédito, foi
esclarecida por meio da Instrução Normativa BCB nº 652, de 27 de agosto de
2025, a forma de apuração dos limites de cota de crédito aplicáveis às
operações de crédito imobiliário e as condições a serem observadas na
contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel
como garantia.
6. Posteriormente,
com a edição da Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, a Resolução
nº 4.676, de 2018, foi objeto de novas alterações, inclusive no que diz
respeito às regras que disciplinam a definição do limite de cota de crédito
aplicável a operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia. Nessas
situações, com a mudança promovida, não há mais a necessidade de identificação
da operação predominante, passando a ser aplicável para o conjunto de operações
que compartilhem um mesmo imóvel como garantia o limite de cota de crédito definido
para as operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis
residenciais, que atualmente corresponde a 60% do valor de avaliação do imóvel.
7. Em
razão dessa alteração, com vistas a atualizar os esclarecimentos relacionados
às condições a serem observadas na contratação de operações de crédito
imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia, proponho editar instrução
normativa em substituição à Instrução Normativa BCB nº 652, de 2025.
8. Adicionalmente,
com o objetivo de esclarecer a aplicação das disposições previstas nos arts. 6º
e 22-B da Resolução nº 4.676, de 2018, entendo oportuna a edição de anexo à
instrução normativa ora proposta, contendo lista de exemplos sobre a correta
apuração do valor máximo de crédito a ser contratado na hipótese de operações
que compartilhem a mesma garantia imobiliária.
9. Esses
esclarecimentos buscam aumentar a clareza para as alterações promovidas pelas
Resoluções CMN ns. 5.197, de 2024, e 5.255, de 2025, evitando interpretações
divergentes de seus dispositivos e a adoção de práticas inadequadas,
contribuindo para a manutenção da robustez dos processos de originação e de
contratação de operações de crédito imobiliário, em consonância com o disposto
na legislação e na regulamentação editada pelo Conselho Monetário Nacional.
10. Cabe
ressaltar que a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, determina que as
propostas de edição e de alteração de atos normativos de interesse geral de
agentes econômicos, editadas por órgãos e entidades da administração pública
federal direta, autárquica e fundacional, bem como por colegiados por meio do
órgão ou da entidade encarregada de lhe prestar apoio administrativo, devem ser
precedidas de Análise de Impacto Regulatório (AIR).
11. Por
sua vez, o Decreto nº 10.411, de 30 de junho de 2020, que a regulamenta, em seu
art. 4º, incisos II e V, alínea “b”, estabelece que a AIR poderá ser
dispensada, desde que haja decisão fundamentada do órgão ou da entidade
competente, nas hipóteses de ato normativo destinado a disciplinar direitos ou
obrigações definidos em norma hierarquicamente superior que não permita,
técnica ou juridicamente, diferentes alternativas regulatórias, e de ato
normativo que vise a preservar liquidez, solvência ou higidez dos mercados
financeiros, de capitais e de câmbio.
12. Nesse
sentido, entendo que a presente instrução normativa atende aos critérios do
referido Decreto para dispensa da AIR, uma vez que o ato normativo ora proposto
objetiva apenas esclarecer as normas a serem observadas para fins de
cumprimento dos limites de cota de crédito definidos e para a utilização dos
institutos que compartilham um mesmo imóvel como garantia, aumentando a clareza
e segurança para os participantes do mercado financeiro, de modo a contribuir
para a preservação da sua
solidez e para o seu regular funcionamento.
À
consideração de V.Sa.
FELIPE DE OLIVIO
DERZI PINHEIRO
Chefe Adjunto
De acordo.
MARDILSON
FERNANDES QUEIROZ
Chefe de Departamento
